Rekordumsatz auf dem Logistikmarkt erreicht neue Dimension

Dass die Logistikmärkte sich trotz der Corona-Pandemie sehr stark entwickelt haben und eher zu den Gewinnern gehören, ist schon länger kein Geheimnis mehr. Mit dem 2021 erzielten Rekordumsatz von 9 Mio. m² (inkl. Eigennutzer) stoßen sie aber in eine neue, bisher nicht gekannte Dimension vor. Damit wird das Vorjahresergebnis um 32 % und der zehnjährige Durchschnitt um stolze 40 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Wie außergewöhnlich das Resultat ausfällt, zeigt sich aber vor allem daran, dass sogar die bisherige Bestmarke aus dem Jahr 2018 noch einmal um 22 % getoppt werden konnte. Um ein derartiges Ergebnis zu erzielen, müssen viele Dinge zusammenkommen, die nachfragewirksam werden. Hierzu gehören der weiter boomende E-Commerce, genauso wie die Neuorganisation von Lieferketten aufgrund der Engpässe mit Vorprodukten oder auch Umstrukturierungsprozesse in der Industrie, wie beispielsweise die E-Mobilität. Geholfen hat auch eine deutliche Ausweitung der Neubauaktivitäten, durch die der Angebotsengpass etwas aufgelockert wurde, auch wenn in den meisten Regionen weiterhin zu wenig Flächen vorhanden sind“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Umsatzplus in allen wichtigen Märkten

Wie breit die Zunahme der Nachfrage aufgestellt ist, wird daran deutlich, dass alle großen Logistik-Hubs ihre Umsätze steigern konnten. Der Flächenumsatz von 3,76 Mio. € entspricht einer Zunahme um 56 %. Auch dies stellt ein neues Allzeithoch dar; noch nie zuvor wurde die 3-Mio.-m²-Marke übersprungen. Insgesamt stellen vier Märkte (Berlin, Frankfurt, Köln, Leipzig) neue Bestmarken auf. An die Spitze gesetzt hat sich Frankfurt, wo der Vorjahreswert mehr als verdoppelt wurde (875.000 m²; +108 %). Auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg (641.000 m²; +31 %), Berlin (609.000 m² (+41 %) und Leipzig (505.000 m²; +50 %). Den stärksten Anstieg weist Düsseldorf mit 303.000 m² (+109 %) auf. Aber auch in München (347.000 m²; +46 %), Köln (334.000 m²; +55 %) und Stuttgart (148.000 m²; +7 %) legte der Umsatz spürbar zu.

Auch außerhalb der großen Logistik-Hubs sind sehr hohe Umsätze zu beobachten. Insgesamt wurden hier knapp 5,3 Mio. m² Logistikflächen umgesetzt, was einem Plus von 20 % entspricht und erwartungsgemäß einen neuen Rekord darstellt. Relativ bescheiden mutet die Umsatzsteigerung von 2 % im Ruhrgebiet an. Verantwortlich hierfür ist das hervorragende Vorjahresergebnis. Trotzdem wurde damit das zweitbeste Resultat aller Zeiten erreicht. Auch die 12 Logistikregionen, die BNPPRE zusätzlich zu den Ballungsräumen regelmäßig analysiert, konnten beim Umsatz um gut 22 % auf über 1,6 Mio. m² zulegen.

Die Angebotssituation bleibt in vielen Logistikregionen weiterhin angespannt. Zwar wurde durch die im Laufe des Jahres stärkere Neubautätigkeit das Angebot kurzfristig etwas ausgeweitet, aber durch die hohe Nachfrage hat sich an der grundsätzlichen Angebots-und-Nachfrage-Relation nichts geändert. Es konnte aber zumindest so viel neues Produkt geschaffen werden, dass der Neubauanteil am Gesamtergebnis mit knapp 65 % auf dem langfristigen Niveau liegt, und das trotz eines deutlich gestiegenen Umsatzes. Anders stellt sich die Situation bei Eigennutzern dar. Ihr Anteil erreicht mit rund 26 % den niedrigsten Wert der letzten zehn Jahre. Steigende Baukosten und Grundstückspreise in Verbindung mit einem sehr geringen Grundstücksangebot in Gewerbegebieten erschweren ihnen oft die Umsetzung ihrer Planungen. Gleichzeitig sind die tendenziell zunehmenden Brownfield-Standorte für Eigennutzer häufig sowohl zu teuer als auch zu komplex in der Aufbereitung. 

Logistikdienstleister und Handel sehr stark

Erfreulich ist, dass alle wichtigen Branchengruppen zu dem hervorragenden Ergebnis umfangreich beigetragen haben. Den größten Umsatzbeitrag leisten mit 39 % die Logistikdienstleister, die mit 3,5 Mio. m² absolut betrachtet einen neuen Rekord aufstellen und erstmalig die 3-Mio.-m²-Schwelle überspringen. Vergleichbar stellt sich die Situation bei den Handelsunternehmen dar, die mit etwa 36 % nur knapp geschlagen auf Platz zwei landen. Auch sie absorbieren mit 3,24 Mio. m² so viel Flächen wie nie zuvor innerhalb eines Jahres und knacken ebenfalls zum ersten Mal die Marke von 3 Mio. m². Vervollständigt wird das Führungstrio von den Produktionsunternehmen, die auf fast 20 % kommen und damit relativ betrachtet unter ihrem zehnjährigen Schnitt bleiben. Trotzdem stellen knapp 1,8 Mio. m² ein sehr gutes Resultat dar.  

Die starke Nachfrage in Verbindung mit den gestiegenen Baukosten hat die Mieten im Jahresvergleich in nahezu allen Märkten spürbar ansteigen lassen. Im Durchschnitt der Standorte hat die Spitzenmiete um gut 3 % zugelegt. Die stärksten Zunahmen verzeichneten München (7,50 €/m²; +7 %) sowie Berlin (7,50 €/m²) und Hamburg (6,55 €/m²), wo sie jeweils um rund 4 % angezogen haben. Bei den Durchschnittsmieten fiel die Steigerung mit im Schnitt knapp 4 % sogar noch höher aus. Hier weisen Köln mit rund 8 % sowie Leipzig und Berlin mit jeweils über 5 % die dynamischste Entwicklung auf.

Perspektiven

„Auch für das Jahr 2022 ist von einer sehr hohen Nachfrage und weit überdurchschnittlichen Flächenumsätzen auszugehen. Hierfür sprechen einerseits die skizzierten Branchentrends, die noch länger anhalten und für zusätzliche Nachfrageimpulse sorgen werden, andererseits die sich mit großer Wahrscheinlichkeit im Jahresverlauf beschleunigende Konjunkturerholung. Limitierender Faktor wird das Angebot bleiben, das nur unter Einbezug von noch mehr Brownfield-Entwicklungen die Nachfragezuwächse zumindest teilweise bzw. kurzfristig etwas ausgleichen könnte. Vor diesem Hintergrund spricht aus heutiger Sicht alles für ein weiter steigendes Mietpreisniveau“, fasst Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH, die Aussichten zusammen.