Neun von zehn Nebenkostenabrechnungen falsch: Unrechtmäßige Zusatzkosten für Unternehmen im fünfstelligen Bereich 

Neun von zehn Nebenkostenabrechnungen bei Gewerbemieten sind fehlerhaft und somit unzulässig. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse der Expertinnen und Experten von Mineko (www.mineko.de). Die Berliner Plattform zur Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen untersuchte im vergangenen Quartal 1.183 Datensätze aus dem gewerblichen Bereich und deckte dabei eine Fehlerquote von 92 Prozent auf. Die durchschnittliche Größe der untersuchten Flächen beträgt 950 m². 

Korrekte Abrechnungen sind die Ausnahme
Bei der Untersuchung wurden unterschiedliche Arten von Fehlern in den Abrechnungen festgestellt. Insgesamt stellte Mineko bei den untersuchten Nebenkostenabrechnungen eine Fehlerquote von 92 Prozent fest. Im Schnitt wurden pro geprüfter Abrechnung 16.127 Euro zu viel berechnet.

Demnach fanden sich bei 780 der untersuchten Daten unkonkrete Positionen, was einer Quote von 66 Prozent entspricht. Darunter fallen Kosten, die nicht genau genug beschrieben werden, sodass Mieter nicht wissen, was genau ihnen in Rechnung gestellt wurde. Die durchschnittlich durch diese Fehler beanstandeten Mehrkosten belaufen sich auf 7.934 Euro. 

Bei 51 Prozent (insgesamt 600 Fälle) fanden sich nicht vereinbarte Positionen, also vom Vermieter in erhobene Kosten, die nicht ausdrücklich und schriftlich im Mietvertrag festgehalten und entsprechend nicht ausreichend mit dem Mieter abgestimmt sind. In der Regel betrifft dies Maßnahmen, für die im Vorfeld rechtlich die ausdrückliche Zustimmung der Mietparteien einzuholen ist. Werden die Maßnahmen ohne Einwilligung der Mieter durchgeführt, dürfen die entsprechenden Kosten auch nicht berechnet werden. Hier entstanden im Schnitt fälschlicherweise Kosten in Höhe von 5.017 Euro.

39 Prozent, bzw. 467 aller Fälle, wiesen nicht umlegbare Positionen auf. Dabei handelt es sich um Kostenpunkte, die die Vermieter illegalerweise über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergeben. Hier gilt der Grundsatz „Recht schlägt (Miet-)Vertrag”. Denn nicht selten kommt es vor, dass Posten zwar schriftlich explizit im Mietvertrag erfasst wurden, das Gesetz allerdings derartige Umlagen zulasten des Mieters verbietet. Entsprechende Klauseln sind also unwirksam und hinfällig. Darunter fallen vor allem einmalige, nicht wiederkehrende Kosten, wie Sanierungsmaßnahmen oder spezielle Versicherungen. Dies verursachte eine zusätzliche Summe von 7.686 Euro.

Extrembeispiele
Die teuersten Fehler der Untersuchung lieferte eine Bürofläche mit 42.730 m². Dort wurden rechtswidrig nicht umlegbare Kosten in Höhe von 166.966 Euro auf den Mieter abgewälzt. Hinzu kamen außerdem noch 33.000 Euro nicht vereinbarter Kosten und 200.998 Euro an unkonkreten Kosten. Die Summe der Fehlangaben beläuft sich auf insgesamt 417.396 Euro.

Einer Anwaltskanzlei, deren Räumlichkeiten 13.463 m² messen, wurden sogar noch höhere nicht vereinbarte Kosten in Rechnung gestellt: 227.265 Euro wurden in diesem Fall zu Unrecht gefordert. Zusätzlich verlangte der Vermieter noch eine Zahlung von 46.577 Euro für unkonkrete, also nicht ausreichend nachvollziehbar beschriebene Kosten. Insgesamt beliefen sich die Fehler somit auf einen Gesamtwert von 273.842 Euro

„Unsere Analyse zeigt, wie sehr es sich lohnen kann, seine eigenen Betriebskostenabrechnungen genau unter die Lupe zu nehmen. Oftmals reicht schon die Prüfung von Details zum Entstehen von Verdachtsmomenten. Stimmt der veranschlagte Verteilerschlüssel oder fehlt er gar? Sind die Abrechnungszeiträume stimmig und nachvollziehbar? Was steht dazu im Mietvertrag? Ist die Abrechnung, verständlich oder ist nicht ganz nachvollziehbar, was ein bestimmter Posten genau abrechnen soll? Unsere Expert:innen stehen für die professionelle Prüfung jederzeit gern unterstützend zur Verfügung und beraten Betroffene”, erklärt Chris Möller, Geschäftsführer von Mineko. 

Speziell für Gewerbetreibende hat Möller außerdem noch einen wichtigen Hinweis: „Im Gegensatz zu normalem Wohnraum kann einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung in der Regel rückwirkend für die letzten 3 Jahre widersprochen werden. Da Fehler in den meisten Fällen von einem Jahr ins nächste übertragen werden, bietet jede gefundene Unregelmäßigkeit prinzipiell eine dreifache Chance zum Widerspruch. In der Regel übernehmen Rechtsschutzversicherungen die Kosten einer Prüfung durch Mineko”, fügt er hinzu.

Alle weiteren Ergebnisse der Untersuchung finden Sie hier:
https://www.mineko.de/nebenkostenpruefung-gewerbe#2023

Über die Untersuchung
Die Expertinnen und Experten untersuchten insgesamt 1.183 Nebenkostenabrechnungen im zweiten Quartal 2023, dabei enthielten 92 Prozent aller Nebenkostenabrechnungen einen oder mehrere der oben beschriebenen Fehler. Untersucht wurden Gewerbeflächen von einer durchschnittlichen Größe von 950 Quadratmetern.